Erguendo uma Fortaleza Financeira: Construindo sua Carteira de FIIs
Como especialistas desenvolvem os portfólios para se beneficiar do momento do mercado
Olá, FIIo(a)!
Mês de maio cheio de emoções, não é mesmo?
É IPCA + 6% no Tesouro Direto...
Uma forte abertura da curva de juros...
Carteiras para baixo... Tiro, porrada e bomba?
Calma, né FIIo(a). O IFIX caiu 0,77% em abril, mas ainda sobe 2,12% no ano.
Então ignore as manchetes sensacionalistas e vamos ao que importa: a construção da sua carteira de fundos imobiliários.
E quem vai nos dar aula hoje é o dono de metade do mercado, o gigante construtor de impérios BTG.
Vamos olhar as fundações da carteira recomendada para entender sobre como os arquitetos financeiros enxergam as alocações.
Hoje não tem dica quente, só educação para te transformar em um construtor de riqueza, capaz de tomar as próprias decisões.
Adentremos, então, no canteiro do BTG neste maio, em relação à exposição setorial do IFIX, o índice dos fundos imobiliários:
Fonte: BTG – maio de 2024
O primeiro bloco que merece atenção é a composição do IFIX. Quase 40% em fundos de recebíveis e o resto em diversas classes de tijolos.
Agora, o portfólio recomendado do BTG chama atenção para a maior exposição a recebíveis e lajes corporativas do que no índice...
E menos a fundos de shopping, fundos de fundos e híbridos.
O motivo? Provavelmente, os especialistas avistam uma torre de oportunidades emergindo dos fundos de recebíveis, que continuam a pagar dividendos generosos, e das lajes, onde o potencial de crescimento das cotas é elevado.
Mas interessante notar que não houve grandes mudanças estruturais em termos de alocação se olharmos para novembro de 2023...
Fonte: BTG – novembro de 2023
Nada praticamente mudou na alocação do BTG, as proporções seguem basicamente iguais.
Exceto pela exposição a fundos híbridos, que em novembro representavam apenas 2,5% da alocação, mas no mês de maio subiram para 7%.
E a o Agronegócio, que tinha 1,5% no ano passado, e hoje sumiu da carteira – não é uma surpresa depois da surra que os Fiagro tomaram.
Por isso, vamos olhar ainda mais para o passado, para tentar entender como essa alocação muda ao longo dos anos.
Vejamos a alocação da carteira em junho de 2023:
Fonte: BTG – Junho de 2023
Aqui sim chama a atenção a mudança em relação ao mês de maio.
Em junho de 2023 tínhamos uma forte alocação em Fundos de CRI (56%)...
Um pouco mais em lajes e agro...
Um pouco menos em shoppings, galpão, híbrido e FOF.
As coisas mudam, não é mesmo.
Mas e em janeiro de 2023?
Fonte: BTG – Janeiro de 2023
Se olharmos, a diferença na alocação entre janeiro e junho de 2023 não é gritante....
Mas são grandes em relação a janeiro de 2023 e maio deste ano.
E aqui está uma das lições mais interessantes...
O construtor de uma carteira fundos imobiliários pode se dar ao luxo de só revisar seu portfólio a cada seis meses, como mostra a carteira do BTG.
Sem fortes emoções, sem day-trade, sem loucura. Os ciclos de mercado são longos e você não precisa ficar se preocupando diariamente.
O que vale é olhar a tendência de juros, inflação e, é claro, cada ativo individual para não fazer cagada.
Outro recorte interessante é o histórico simplificado da alocação entre FIIs de papel e tijolo ao longo da carteira, começando em janeiro de 2021 até este mês de maio....
O azul claro representa fundos de tijolo e o azul escuro os de papel...
A alocação máxima em papel do BTG aconteceu nos meses de março, abril e maio de 2023, chegando aos incríveis 64%.
Em março, assim escrevia o time de análise:
“O cenário de inflação segue desafiador, mesmo com a melhora na composição do IPCA nos últimos meses, especialmente por conta das possíveis mudanças no arcabouço fiscal, alterações na meta de inflação e aumento dos gastos públicos contratado para os próximos meses, que deve dificultar a convergência da inflação para a meta no horizonte relevante.
Assim, reiteramos a expectativa de prolongamento da Taxa Básica de Juros em patamares restritivos por mais tempo, com revisão da nossa projeção para a Selic em 13,75% ao ano até o fim de 2023.”
Por causa deste cenário, eles explicaram a alocação:
“Assim, nossa carteira recomendada atingiu a participação de 63,5% em FIIs de recebíveis, percentual superior à exposição do segmento no Ifix (46%).
Na nossa visão, o momento é bastante oportuno para a alocação nesta classe de ativos, já que os fundos de CRIs se beneficiam do cenário de juros e inflação elevados, proporcionando rendimentos acima da média dos demais segmentos, bem como menor volatilidade na comparação aos demais segmentos de tijolo.
Nos últimos meses, os fundos passaram a operar com descontos atrativos em relação aos seus respectivos valores patrimoniais, abaixo do que negociavam antes do período de deflação em 2022.”
Como podemos ver, eles viram um oportunidade e se encheram de Fundos de Papel, usando a estratégia que descrevi em minha última newsletter.
E aqui uma nota de rodapé importante no relatório do BTG, que pouco gente sabe:
“Papel considera exposição em FIIs de recebíveis e FOFs”.
Isso mesmo: na hora de pensar na sua alocação, pense em fundos de fundos, os FOFs, como papel, porque eles buscam entregar todos os ganhos e não acumular na cota.
Com isso em mente, temos aqui três importantes lições:
A importância da análise setorial e tendências de mercado: entender a composição do índice IFIX e compará-la com as recomendações de especialistas. Observar as alocações sugeridas em diferentes setores imobiliários ao longo do tempo oferece insights sobre as preferências dos analistas e as possíveis oportunidades de ganhos em diferentes cenários econômicos.
A necessidade de revisão periódica, mas não excessiva da carteira: Embora o mercado de fundos imobiliários possa ser volátil, uma revisão da carteira a cada seis meses está ótimo. Isso ressalta a importância de manter uma visão de longo prazo e evitar reações impulsivas às flutuações do mercado.
Consideração dos tipos de fundos e estratégias de alocação: comece a pensar na distinção entre fundos de tijolo e de papel, enfatizando que a alocação em fundos de recebíveis (papel) pode ser estratégica em períodos de juros e inflação elevados e de tijolo em época de queda de juros.
Que vossas carteiras sejam tão sólidas quanto os pilares de uma catedral gótica, erguidas com sabedoria e construídas para resistir aos terremotos do mercado.
Um abraço,
André Zara
Publisher da Hórus Pub FII.