KNRI11: Banana com Abacaxi
Fundo híbrido opera em dois setores que não poderiam ter momento mais diferente no mercado
Olá, FIIo(a)!
Nesta semana vamos voltar à obsessão que assombra meus pensamentos: os fundos híbridos. Mas não de qualquer um...
Vamos falar do menos falado do mercado, o KNRI11. O fundo que parece banana por fora, mas entrega abacaxi na mordida.
Ele voltou ao noticiário esta semana após fechar locação de um edifício ainda em construção para a Amazon. Como a previsão da conclusão da obra é só no distante 2026, por enquanto, não haverá impacto nas distribuições.
Apesar das boas notícias, o fundo hoje está atrás no ranking de HGRU11 e do TRXF11 entre os fundos híbridos. Além disso, está na borda, no limite do TOP 25.
E para falar a verdade, em novembro do ano passado, nem estava listado no ranking. Ou seja, não é um dos queridinhos dos analistas.
Mas por que será que esse gigante de R$ 4,5 bilhões, com 21 propriedades, sendo 13 edifícios comerciais e 8 centros logísticos, não dá apetite aos analistas?
A primeira razão do desprezo pode ser ele, sempre ele, o Dividend Yield. O KNRI11 paga apenas 8,91%, enquanto o HGRU11 entrega 10% e o foguete TRXF11 apresenta suculentos 12,69%.
É só comparar o retorno total desde 2020:
Fonte: Clube FII – Consultado 5/4/25
O vermelho KNRI11 fica em último, com 4,74% de retorno nos últimos cinco anos, contra 31% do HGRU11 em preto e 66% do TRXF11 em laranja. E o verde CDI? Ganhos de 45% (considerando 85% do CDI).
No entanto, se você olhar as entranhas do KNRI11 contra esse dois fundos verá que não está comparando “banana com banana”, usando o jargão da Faria Lima para comparar ativos financeiros similares.
Pois o KNRI11 tem em sua composição única, atuando em dois setores que estão em momentos distintos.
O setor de logística tem sido resiliente, entregando retornos e se expandindo nos últimos anos. Já os escritórios tem sido o pior setor desde a pandemia.
A própria composição do fundo mostra um pomar com duas realidades.
Fonte: Relatório KNRI11 – Março 2025
Nesse meio a meio, a vacância do portfólio se destaca: a de escritórios é de 12%, contra 2,7% de logística.
Fonte: Relatório KNRI11 – Março 2025
Então estaria o setor de escritórios se tornando um abacaxi para o KNRI11?
Faz sentido. O movimento de desvalorização dos fundos de lajes corporativas (que caiu 15,6% em 2024, contra baixa de 8,9% do IFIX) é principalmente reflexo do limão dos FIIs, os juros.
No final do ano passado, o Itaú mandou a real:
“Os FIIs de lajes corporativas continuam descontados e seguem como teses de ganho de capital, mas tirando os que possuem exposição majoritária a ativos bons e bem localizados, o curto prazo ainda pode não ser tão animador.”
Se o setor não anima, vamos cometer o pecado capital de comparar banana com abacaxi, e olhar o KNRI11 contra favorito dos analistas no setor de lajes, o PVBI11, desde 2020.
Fonte: Clube FII – Consultado 5/4/25
O KNRI11 vermelho empina no começo de janeiro de 2014 com a expectativa da queda de juros, seguido de perto pelo verde PVBI11.
Mas os dois afundam quando os juros azedam, enquanto a preta inflação e o laranja CDI disparam. Resultado no período? KNRI11 19.7% contra 7.8% PVBI11.
Parece que a logística veio ao resgate e diminuiu um pouco o amargor das perdas.
Então, como olhar o KNRI11 afinal? É banana ou abacaxi?
Calma, vamos fatiar essa fruta...
No longo prazo o fundo bateu o CDI e o IPCA, gerando incríveis 148% de retorno total desde 2015.
Fonte: Clube FII – Consultado 5/4/25
Ou seja, mesmo com os espinhos, esse abacaxi já deu suco.
E quem sabe essa subida dos fundos imobiliários do começo deste ano não ajudam? Os resultados do setor podem animar...
Fonte: Itaú BBA – Relatório de março de 2025.
Mas e a fruta mais sagrada? A carnosa renda?
O KNRI11 paga os mesmo R$ 1 mensalmente por cota desde outubro de 2023. Ou seja, o investidor sabe exatamente o que vai levar: uma banana prata, constante, previsível. Não empolga, mas sustenta.
Fonte: Clube FII – Consultado 5/4/25
O KNRI11 é um fundo híbrido com alma de salada de frutas.
Tem logística vitaminada e lajes em crise existencial. Um caso clássico de frutas que não dão na mesma estação.
No fim, FIIo(a), o KNRI11 talvez não seja um morango...
Mas um desses frutos teimosos do cerrado: sobrevive a secas, já rendeu bastante, e ainda pode render mais, se você tiver paladar para misturas.
Um abraço,
André Zara
Publisher – Hórus Pub FII