Pátria, Faca e Recompra: O Semestre que Virou os FIIs de Cabeça Pra Baixo
Sobre o apetite insaciável da Pátria, nova regra de recompra de cotas e a facada da tributação. Somente mais um semestre comum na vida do investidor
Olá FIIo(a)!
Enquanto junho se põe no horizonte como sol preguiçoso de domingo, eu puxo minha cadeira, abro meu bloco de notas amarelado e respiro fundo: o que diabos aconteceu nesses seis primeiros meses do ano?
Sei que você também quer saber, afinal, somos todos sardinhas na mesma frigideira. Quando o óleo esquenta pra mim, esquenta pra você também.
Então, vamos parar, respirar e tomar um quentão. Ou quem sabe um vinho quente? Enfim, algo da sua preferência junina…
Primeiro, vamos falar da “Pátria dos FIIs”. Não a sua, mas a deles. Sim, a gestora está comprando tudo, com a sede de um alcoólatra em abstinência.
Essa histórica começa no ano passado, após a aquisição de VBI e CSHG. Abocanhou ativos filé-mignon, como o PVBI11 e HGLG11.
Mas a sede não parou por aí...
Em maio deste ano, Pátria faz acordo para assumir gestão de seis FIIs da Genial: quase R$ 2,5 bilhões em ativos.
O trato ampliou presença da gestora em segmentos como shoppings, logística e crédito.
E com isso abocanhou 190 mil almas de cotistas, trazendo para suas rédeas os fundos MALL11 (Genial Malls), BPFF11 (Brasil Plural Absoluto), PLCR11 (Plural Recebíveis Imobiliários), SPTW11 (SP Downtown), GLOG11 (Genial Logística) e PLCA11 (Plural BRB Crédito Agro).
Em junho, novo ataque: Pátria compra gestora da Vectis e alcança R$ 25 bilhões sob gestão em FIIs. Com o negócio, levou os fundos VCJR11 e o VCRR11.
Rodrigo Abbud, o sócio e head de real estate do Patria, já avisou: “O mercado vai reduzir bastante o número de FIIs”. O que isso significa para os sardinhas?
Deveremos ver o final do PLCR11, que vai para o CVBI11. E na união de três “FOFos”, RVBI11, HGFF11 e BPFF11, em um super FOFão de R$ 1,3 bilhão.
Ou seja, se tornou impossível escapar da “Pátria dos FIIs”. E se você tinha birra com a gestora, agora fica mais difícil de fugir.
Você queria diversificação? Vai ter consolidação na sua cara.
Segundo tema: a famigerada autorização da recompra de cotas.
Em maio, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) aprovou que FIIs e Fiagros poderão recomprar as cotas de seus próprios fundos, negociadas na Bolsa.
Muito se falou, destrinchou e romantizou! Mas a análise que eu gostei mesmo foi a análise da Genial, em seu relatório de junho.
Nas contas da Genial a recompra pode dar bom para fundos de papel e ruim para os de tijolo.
Para fundos de papel as recompras realizadas acima do valor patrimonial tendem a ter impacto positivo sobre o yield.
E para tijolo, a Genial explica:
“Uma recompra em momentos equivocados pode destruir valor, principalmente em cenários pré-deterioração macroeconômica. Com o aumento das taxas, o fundo corre o risco de recomprar cotas a preços mais altos, ao mesmo tempo em que renuncia à geração de receita que poderia ser obtida com a aplicação do caixa.”
Estou simplificando, por isso, recomendo que você leia a análise completa aqui.
Agora, vamos ver na prática como, e quais gestoras, vão começar a brincar de recomprar suas cotas.
Se funciona para ações, o que pode dar errado para fundos, não é mesmo?
Terceira polêmica: o Império contra-ataca e ameaça novamente a tributação.
Esse intimidação acontece todo ano no Brasil. Como as quadrilhas de festa junina, gritando “olha a cobra, é mentira.”
A proposta do governo federal é de tributar em 5% os rendimentos distribuídos por Fundos Imobiliários e Fiagros a pessoas físicas, a partir de 2026.
Além de dar a facada de 5% nos sardinhas, a medida confundiu...
Levantou confusões se apenas as novas cotas passariam a ser tributadas, mantendo o benefício para aquelas existentes antes da nova regra.
Ou seja, os investidores que aplicarem em fundos ainda em 2025 manteriam seus rendimentos livres do Imposto de Renda.
Agora imagina o problema para controlar isso? Os contadores brasileiros vão pedir as contas e mudar para o Uruguai.
Vai passar a tributação? A maioria aposta que não. Mas Brasília é Brasília: uma hora a faca corta. É só ter paciência. Pelo menos são 5% aos invés de 27%.
Mas e o ranking TOP 25? O que mudou na preferência dos analistas nesses seis meses?
A tendência que vinha se revelando em fevereiro se confirmou: mais papel e renda urbana na preferência dos analistas (veja aqui o que escrevi em fevereiro sobre essa tendência).
Mas a grande novidade é que os “FOFos”, ou multiestratégia ou hedge (ou qualquer nome que queira chamar), voltaram ao radar.
Em janeiro estavam fora de combate. Agora em junho, dois voltaram ao ranking.
Mas aqui está visualmente a composição da carteira TOP 25.
O que esse semestre me confirmou é que os fundos imobiliários estão se transformando.
Gestoras gigantes engolindo as pequenas, regras novas que podem turbinar ou detonar o yield e o governo de faca na mão, pronto pra morder.
E os analistas? Mudando o cardápio, testando estratégias, flertando com multiestratégia, mais papel, renda urbana...
No fim, quem não se adapta, dança. E quem confunde previsibilidade com comodismo vai ver o saldo sumir no extrato.
Se eu fosse você, aproveitaria julho pra arrumar a carteira, limpar os FIIs podres e entender o novo jogo.
Porque na “Pátria dos FIIs”, o dono agora tem nome.
E você precisa decidir: vai remar junto ou vai virar isca de tubarão?
Um abraço,
André Zara
Publisher — Hórus Pub FII