Como bater o IFIX?
Composição da carteira de analistas revela estratégias para superar índice dos fundos imobiliários
Olá, FIIo(a)!
Hoje vamos tentar descobrir, olhando para algumas carteiras, como os analistas estão posicionados para tentar bater o IFIX, o principal índice do mercado de fundos imobiliários.
Vamos tentar uma abordagem macro, especialmente observando a questão da diferença entre os fundos de “papel” e “tijolo”.
Por que isso importa?
Como já vimos, quando separamos as carteiras de valor versus de renda, temos sempre uma maior alocação em um dos tipos de ativo (leia aqui).
Outro fator importante é que fundos de papel são considerados mais defensivos, como vimos quando a Selic e inflação subiram. Ou seja, isso pode nos dar uma temperatura do momento de mercado.
Então vamos olhar algumas carteiras de “retorno total”, que é diversificada em todos os setores, e que buscam exclusivamente bater o IFIX.
Então, vamos aos dados...
Hoje, o IFIX tem composição de 38% em fundos de papel.
Mas as carteiras recomendadas do Santander, BTG, Guide e EQI não tem a mesma proporção.
Composição de FIIs de recebíveis na carteira sugerida:
Santander: 31%
BTG: 48%
Guide: 20%
EQI: 23%
Como podemos ver, nenhuma está seguindo a “fórmula do IFIX”, exatamente porque todos estão tentando bater o IFIX.
Vamos olhar os relatórios para tentar entender melhor....
Vamos começar pelo BTG. O banco, por exemplo, já chegou a ter 64% alocados em fundos de papel no começo de 2023 (como detalho aqui).
Mas hoje está perto dos 50%.
Neste mês, o BTG diminuiu um pouquinho a exposição em shoppings e aumentou em FIIs de recebíveis.
“De acordo com a ata, os diretores do Banco Central observam um ambiente econômico dinâmico, que reflete um mercado de trabalho aquecido e expectativas de inflação desancoradas para o horizonte de atuação do BC, o que pode resultar na manutenção da taxa de juros em um patamar restritivo por um período maior para reforçar a dinâmica de desinflação.”
Ou seja, para o BTG, a queda da Selic já não é tão obvia assim e a inflação continua persistente.
E vemos isso nas movimentações entre os ativos recomendados:
“Reduzimos parcialmente nossa exposição a KNSC11 (3,0%) para aumentar em RBRY11 (3,0%), visando ampliar a participação de operações CDI na carteira de recebíveis.
KNIP11 (aumento de 2,0%), maior fundo de recebíveis do mercado com foco em operações indexadas ao IPCA e que negocia atualmente a uma taxa de próxima a IPCA + 7,3% ao ano; e RBRR11 (aumento de 1,0%), fundo de recebíveis de perfil high grade, que negocia com um desconto de 4% frente ao seu valor patrimonial e uma taxa de aproximadamente IPCA + 8% ao ano.”
Com isso, os especialistas do BTG estão posicionados em quase 50% da carteira para aproveitar a Selic alta e inflação por mais tempo.
Agora vejamos a Guide, que tem a menor porcentagem em fundos de papel – do total de 10 ativos recomendados, apenas dois são de recebíveis (KNIP11 e CLIN11).
No entanto, ao ler a breve análise da corretora deste mês, podemos ver uma alteração no tom.
“As mudanças nas expectativas de mercado, como a abertura da curva DI Futura, também sugerem efeitos negativos para fundos imobiliários, especialmente os fundos de tijolos.
O cenário econômico, portanto, se caracteriza por uma maior cautela na política monetária brasileira, com impactos significativos sobre os fundos imobiliários devido às mudanças nas taxas de juros e nas percepções de risco fiscal doméstico.”
A carteira de junho permanece alocada sem mudanças, mas estou ansioso para saber se haverá mudanças no peso dos ativos nos próximos meses.
Mas, só para dar o contexto, olha a diferença do tom em abril deste ano – quando havia também apenas 2 fundos de recebíveis recomendados:
“Seguimos posicionados na maior parte da carteira em fundos da classe de Shoppings, Lajes, Recebíveis e Renda Urbana, com o intuito de aproveitar a alta destes setores que representam uma expectativa de crescimento dado os indicadores macroeconômicos.”
Interessante notar também que, em novembro de 2023, a corretora tinha apenas 1 fundo de recebíveis na carteira.
Ou seja, a Guide vem apostando forte em ativos de tijolo desde o ano passado.
A EQI também não alterou a carteira, que tem 13 fundos indicados (sendo 3 de papel), mas seguiu linha parecida da Guide...
“O cenário é muito similar ao que foi visto em abril – os fundos de tijolo estão com desempenho negativo, buscando um impulsionamento da rentabilidade de proventos por pressão de preços; e os FIIs de papel seguem como parcela mais resiliente do IFIX”.
Segundo o relatório, os segmentos de lajes corporativas e logística, que precisam diretamente de crescimento econômico para ter bom desempenho, foram os mais afetados.
Por fim, o Santander é mais difícil de entender, pois os analistas não se manifestam nos relatórios.
Em junho, a carteira estava alocada em 31% em fundos de recebíveis. Em março, estava em 33% . E, novembro de 2023, em 36%.
Ou seja, apesar do recente mau humor do mercado, a alocação estava cada vez menor no segmento de recebíveis, o que pode mostrar que estão confiantes na direção do mercado.
Por fim, como estamos falando em bater o IFIX, vamos aos resultados das carteiras, nos últimos 12 meses, segundo autodeclaração:
IFIX: + 12,24%
Santander: + 11,18%
Guide: + 18,7%
BTG: + 14,2%
EQI: + 17% (chute meu olhando o retorno desde 2022, porque corretora não informa exatamente em 12 meses)
Por enquanto, a Guide parece estar ganhando a corrida, seguida pela EQI.
As duas tem alocação mínima em papel, aparentemente usando a “estratégia do jumento”.
Essa tática simplista, revelada pelo investidor André Bacci, diz que na hora que a Selic sobe, é hora de comprar papel. Na hora que a Selic desce, o momento é de tijolo.
Embora simples, parece estar funcionando muito bem para a Guide e EQI.
Mas como sabemos que os resultados passados, não são promessa de retorno futuro, fica o questionamento:
Como essa alocação atual impactará os ganhos futuros? Será que os fundos de tijolo continuarão a puxar os ganhos com a queda de Selic?
Ou vão jogar água no chopp e parar a queda da Selic?
Difícil fazer qualquer previsão no Brasil, mas a “estratégia do jumento” parece estar se provando correta.
Um abraço,
André Zara
Publisher da Hórus Pub FII